Như tiêu đề bài viết đề cập, chúng ta khi xây nhà nên xin giấy phép xây dựng trước rồi mới thiết kế nhà hay là gặp nhà thầu xây dựng thiết kế nhà trước rồi mới tiến hành xin giấy phép xây dựng? Hai quy trình này hoàn toàn khác nhau và có những ưu, nhược điểm riêng mang lại lợi ích cho chủ đầu tư cả về chi phí, tiến độ thực hiện cũng như phù hợp theo nhu cầu sinh hoạt của gia đình.
Xin phép xây dựng trước khi thiết kế nhà.
Để trả lời cho câu hỏi tại sao không nên xin giấy phép xây dựng trước rồi mới thiết kế nhà thì chủ đầu tư cần hiểu rõ quy trình xin giấy phép xây dựng cũng như hồ sơ xin giấy phép cần có những gì?
Ngoài những giấy tờ cơ bản như:
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Sổ đất, giấy ủy quyền công chứng(nếu có). Kèm theo trích lục bản đồ, trích đo trên thực địa hoặc sơ đồ ranh giới lô đất.
- Chứng minh nhân dân bản sao công chứng.
- Bản cam kết an toàn với nhà liền kề.
Bắt buộc phải có bản vẽ xin phép xây dựng. Bản vẽ này từ đâu mà có thì chủ đầu tư hãy đọc những thông tin bên dưới.
Bản vẽ này là cơ sở để Phòng quản lý đô thị của Quận dựa vào đó xem xét về quy chuẩn kiến trúc, mật độ xây dựng có phù hợp với khu vực hay không, sau đó tiến hành cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư để thi công nhà.
Bản vẽ xin phép xây dựng sẽ bao gồm Mặt bằng móng, mặt bằng cấp điện – cấp thoát nước, mặt bằng các tầng, mặt cắt mặt đứng của ngôi nhà, mặt bằng hầm phân. Sơ đồ vị trí mảnh đất…
Chủ đầu tư không phải là người làm xây dựng nên không thể tự mình vẽ được các mặt bằng này thì phải thuê cơ quan thứ 3 bên ngoài để tiến hành xin giấy phép xây dựng và thực hiện vẽ bản vẽ xin phép xây dựng thay cho chủ đầu tư.
Các cơ quan này cung cấp dịch vụ chuyên về xin phép xây dựng nên không thể nào tư vấn thiết kế, họ chỉ dựa trên những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp như xây quy mô trệt mấy lầu, cần không gian nào, mấy phòng ngủ, nhà vệ sinh… Vì thế, Phương án phân chia không gian này có thể không phải là tối ưu nhất.
Tất nhiên, họ cũng có những thông tin quy hoạch chính xác và chừa sẵn mật độ xây dựng để từ đó xin giấy phép xây dựng thuận lợi, bàn giao lại cho chủ đầu tư và thu về chi phí dịch vụ.
Thời gian có giấy phép đúng theo thời hạn vì không có sự tương tác quá nhiều giữa hai bên nhưng có rất nhiều bất lợi như:
Mặt bằng không phải là tối ưu, nhất là với đất có hình dạng đặc biệt méo, nở hậu, hay nhà có kết cấu phức tạp như lệch tầng.
Chủ nhà không biết vật dụng được bố trí như nào trong nhà có phù hợp với nhu cầu của các thành viên hay không khi nhìn vào bản vẽ xin phép xây dựng.
Khi thiết kế mặt bằng bố trí vật dụng sau này phải theo giấy phép xây dựng không thể dời trục hay điều chỉnh.
Gia đình không hình dung ra mặt tiền, dựa vào giấy phép nên thiết kế mặt tiền sau này bị giới hạn.
Điều quan trọng cuối cùng cần chú ý chính là khi xây dựng điều chỉnh vài cm theo nhu cầu mà ảnh hưởng trực tiếp đến giấy phép xây dựng sẽ gây khó khăn cho hoàn công hoặc có thể không hoàn công được mà phải trả lại hiện trạng cũ, nếu nghiêm trọng phải tháo dỡ nhà. Vì thế nên phương án xin giấy phép xây dựng trước rồi mới thiết kế nhà không mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư.
Thiết kế nhà trước rồi mới tiến hành xin phép xây dựng.
Ngược lại, chủ đầu tư sẽ đến trực tiếp văn phòng TPW để tư vấn và báo giá thiết kế trước cũng như tìm hiểu kĩ hơn về quy trình làm việc. Sau khi quyết định kí hợp đồng thiết kế, kiến trúc sư dựa trên nhu cầu của gia đình mà tiến hành lên concept mặt bằng tối ưu nhất. Có đầy đủ kích thước không gian, cách bố trí vật dụng, chủ đầu tư sẽ xem xét và điều chỉnh sao cho phù hợp.
Sau khi đã chốt mặt bằng các tầng, kiến trúc sư tiếp tục khai triển phối cảnh mặt tiền 3D với màu sắc, cách trang trí sử dụng sơn, lam, ốp gỗ, ốp đá… Chủ đầu tư sẽ được hình dung ra mặt tiền sau khi thi công và cũng có thể điều chỉnh theo sở thích cá nhân đến khi hài lòng với mặt tiền. Có những cách trang trí mặt tiền có thể quy phạm vào tiêu chuẩn kiến trúc không được phép như xây seno trang trí mặt tiền, hệ lam bằng bê công cốt thép che nắng hay mái xéo… Khi xin phép xây dựng sẽ được biết có cho phép hay không? Ngược lại khi đã có giấy phép xây dựng, mặt tiền sẽ bị hạn chế rất nhiều.
Khi nhìn vào mặt tiền, kiến trúc sư cũng có thể tư vấn chi phí sơ bộ cho chủ đầu tư về kinh phí phải chi trả cho phần trang trí để dễ dàng cân đối ngân sách trước khi chốt thiết kế mặt tiền.
Từ mặt bằng, mặt cắt chi tiết, kiến trúc sư mới thực hiện các bản vẽ xin phép xây dựng. Sau đó tiến hành xin giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư.
Chính vì thế với quy trình thiết kế nhà trước rồi mới xin giấy phép xây dựng thì khi có giấy phép xây dựng chính thức sẽ theo đúng thiết kế ban đầu phù hợp với gia đình. Hạn chế việc chỉnh sửa, dễ dàng thi công với mặt tiền đã xin phép và hoàn công xây dựng. Khắc phục hoàn toàn nhược điểm của xin giấy phép xây dựng trước rồi mới thiết kế.
TPW có bộ phận xin giấy phép xây dựng riêng của công ty không qua trung gian nên việc chỉnh sửa thay đổi theo nhu cầu của chủ đầu tư dễ dàng hơn, hạn chế sai sót. Đảm bảo thời gian ra giấy phép đúng hạn. Khi đã gửi hồ sơ xin phép vẫn có thể điều chỉnh thiết kế 1 lần duy nhất trước khi có giấy phép xây dựng chính thức.
Hơn nữa, chi phí xin giấy phép xây dựng được TPW hỗ trợ miễn phí khi kí hợp đồng thiết kế, miễn phí thiết kế khi kí hợp đồng xây nhà trọn gói. Giúp gia đình tiết kiệm một khoản chi phí không hề nhỏ ở bước chuẩn bị ban đầu để sử dụng cho các hạng mục khác.
Chủ đầu tư đa phần đều là xây nhà lần đầu nên không nhiều kinh nghiệm, thường đi xin phép xây dựng trước rồi mới thiết kế. Khi được tư vấn, họ mới nhận ra ưu điểm của thiết kế rồi mới xin phép sau. Vì vậy, thông qua bài viết này TPW cũng muốn cung cấp thêm thông tin quan trọng này để chủ đầu tư hiểu rõ hơn, tránh sai sót khi xây nhà.
