Khi xây nhà làm sao để không phát sinh thì đơn giản chủ đầu tư chỉ cần nắm rõ hết các khoảng chi phí cần thiết để hoàn thiện nhà là bao nhiêu sẽ dự trù được kinh phí. Không vượt quá kinh phí tối đa cho phép của gia đình. TPW sẽ liệt kê các hạng mục chi tiết và khoảng chi phí cần cho từng hạng mục để chủ đầu tư cân đối tài chính khi xây mới.
Hầu hết nhà thầu xây dựng hiện này có cách tính toán chi phí chuyên nghiệp, họ thường tách báo giá ra làm 2 phần cơ bản: phần thô và phần hoàn thiện. Nhưng trên thực tế phần hoàn thiện này chỉ là hoàn thiện phần thô, vẫn chưa thể đưa vào sử dụng ngay được. Đây chính là khởi nguồn của các mức phát sinh ngoài dự kiến.
Thực chất, khi xây nhà các khoảng chi phí phải có 4 phần: phần thô, phần hoàn thiện, trang trí nội thất và thiết bị sử dụng trong nhà. Công trình hoàn thiện là một tổng thể bao gồm cả các chi tiết như tủ, giường, bàn ghế, giấy dán tường, hệ thống điện nước, đèn trang trí… Đây là yếu tố vô cùng quan trọng. Trên thực tế do không nắm rõ khái niệm này, nhiều gia chủ phải tốn thêm một khoản tiền không nhỏ sau khi nhận bàn giao nhà từ nhà thầu.
Cân đối tài chính trước khi xây nhà.
Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư sẽ phải chi một khoảng chi phí cho xin giấy phép xây dựng và thiết kế hồ sơ thi công nhà.
Nếu tự xin giấy phép xây dựng chủ đầu tư phải bỏ ra chi phí để thuê dịch vụ bên ngoài, vì khi xin giấy phép phải cần có bản vẽ xin giấy phép xây dựng mà chỉ có đơn vị thiết kế mới khai triển được các bản vẽ này.
Tìm hiểu quy trình thiết kế nhà của TPW thì chủ đầu tư sẽ biết được rằng TPW đang hỗ trợ chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng miễn phí khi kí hợp đồng thiết kế nhà sẽ tiết kiệm được khoảng chi phí xin phép từ 5 – 20tr tùy quy mô và diện tích nhà.
Chi phí tiếp theo là thiết kế nhà, để đảm bảo chất lượng và cơ sở để thi công thực tế thì việc thiết kế nhà trước là điều kiện tiên quyết. Chi phí này cũng tương đối lớn được tính theo tổng diện tích xây dựng nhà. Tạm ứng thiết kế ban đầu để hai bên có cơ sở làm việc và thanh toán phí thiết kế sau khi bàn giao hồ sơ.
Nhà thầu thường tặng hồ sơ thiết kế nhà nếu chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu đó thi công xây dựng hoàn thiện trọn gói. Vì vậy, khi chọn công ty thiết kế chủ đầu tư phải xem kĩ năng lực thiết kế và thi công bởi hai yếu tố này rất khác nhau giữa các nhà thầu.
Mặt khác, các nhà thầu thường đánh vào tâm lý gia chủ hay so sánh đơn giá từ nhiều đơn vị nên để được chọn thầu, họ thường bỏ qua phần báo giá thiết bị và nội thất hoàn chỉnh. Bởi nhu cầu tùy từng gia đình có thể thi công hoặc tận dụng lại đồ cũ. Điều này khiến không ít gia chủ mệt mỏi với các khoản phát sinh về sau.
Trong quá trình thi công của ngôi nhà.
Thông thường, trong một báo giá xây nhà trọn gói công trình thi công nhà phố dân dụng chiếm tỷ lệ giá như sau: phần thô 60%, phần hoàn thiện nhà thô chiếm 40%. Phần nội thất được báo giá riêng theo hồ sơ thiết kế nội thất. Nhiều gia chủ thường nghĩ chỉ cần hoàn thiện phần thô rồi đưa vào sử dụng và sẽ hoàn thiện nội thất sau.
Trong quá trình xây thô thường sẽ không có phát sinh do báo giá theo m2, áp dụng một chủng loại vật tư xây thô cố định và tiến hành xây theo bản vẽ thiết kế. Chủ đầu tư chỉ cần kiểm tra các chủng loại mà nhà thầu sử dụng có đúng theo cam kết ban đầu.
Phần phát sinh trong xây thô thường đến từ nhu cầu chủ đầu tư như xây tường gạch ống 200mm thay vì 100mm, thi công thêm các công tác khác như: đổ bê tông sàn trệt, thi công xốp cách nhiệt, nâng nền, thang máy gia đình…Các hạng mục công việc này TPW sẽ làm việc rõ ràng ngay từ đầu và chủ đầu tư sẽ không phải chịu thêm bất kì chi phí nào sau khi đã kí hợp đồng thi công.
Về phần hoàn thiện nhà theo lý thuyết chiếm 40% tổng chi phí trong báo giá nhưng con số này có thể cao hơn rất nhiều và phát sinh chi phí rất lớn nếu chủ đầu tư không nắm rõ các hạng mục thi công , tiêu chuẩn thi công trong gói cơ bản và nguyên nhân dẫn đến phát sinh.
Không giống như phần thô, chủng loại vật tư hoàn thiện rất đa dạng và có giá thành khác nhau. Chưa kể cùng một loại vật tư nhưng cách thi công khác nhau chi phí cũng khác.
Ví dụ như việc ốp gạch để tạo điểm nhấn hình xương cá như ảnh dưới đây phải cắt gạch, hao phí vật tư nhiều hơn, cách thi công khó hơn, tốn thời gian thi công nên chi phí nhân công ốp gạch cũng tăng theo.
Trong báo giá thi công cũng áp dụng theo cách thi công tiêu chuẩn ví dụ như: ốp lát gạch sàn sau đó chỉ ốp len chân tường 10cm. Nếu chủ đầu tư muốn ốp lát gạch toàn bộ tường sẽ phát sinh thêm chi phí vật tư và nhân công.
Để dễ dàng kiểm soát, hạn chế phát sinh chủ đầu tư nên tìm hiểu nhiều phong cách thiết kế, tiêu chuẩn thi công trong gói cơ bản và trao đổi với kiến trúc sư để ghi nhận và cập nhật trong thiết kế. Khi có thiết kế hoàn chỉnh sát với thực tế xây dựng nhất, bộ phận báo giá của TPW dựa trên hồ sơ thiết kế để báo giá thi công chính xác.
Tiếp theo một yếu tố quan trọng là chủng loại vật tư hoàn thiện có rất nhiều giá thành khác nhau. Trong báo giá hoàn thiện thường bốc khối lượng cố định theo gói tiêu chuẩn, nếu chủ đầu tư thay đổi muốn sài mẫu khác hay loại tốt hơn dựa trên báo giá chi tiết sẽ là cơ sở trừ chi phí tăng hay giảm theo thực tế. Cổng nhôm đúc nguyên khối có chi phí thi công cao hơn rất nhiều so với cửa cổng sắt hộp thông thường.
Một cách hạn chế phát sinh là thiết kế nội thất, kiến trúc sư sẽ thay chủ đầu tư chọn những mẫu gạch, màu sơn, cách trang trí giếng trời, kiểu dáng lavabo, đèn gương… mọi thứ trong ngôi nhà đều được phối cảnh và chủ đầu tư muốn thi công giống như vậy bộ phận báo giá sẽ báo giá chi tiết khi thi công thực tế và sẽ không phát sinh.
Trong gói vật tư tiêu chuẩn của TPW các vật tư hoàn thiện cũng thuộc loại tốt có thương hiệu trên thị trường như Toto, đá Kim Sa Trung, thiết bị điện Panasonic… chính vì thế chủ đầu tư cũng chỉ nâng cấp một vài vật tư như cửa, sơn nước hay chọn mẫu gạch đẹp hơn, bền hơn. Chi phí cũng chênh lệch không quá nhiều so với báo giá khái toán ban đầu.
Chi phí nằm ngoài gói thô và hoàn thiện.
Hoàn thành phần thô và hoàn thiện cũng còn rất nhiều hạng mục công việc lên quan đến nội thất mà chủ đầu tư phải bỏ ra thêm chi phí thi công như: Tủ bếp, tủ quần áo, rèm cửa, giường ngủ, bàn ghế, kệ tivi, tiểu cảnh ướt và khô, hồ cá..
Tủ bếp trung bình dao động từ 25 – 70 triệu tùy vào chất liệu, phụ kiện, kích thước. Chi phí tủ bếp được tính theo mét dài. Nội thất trung bình cho nhà phố với các hạng mục trên cũng khoảng từ 200 – 400tr.
Thêm vào đó do việc phát sinh chi phí trong quá trình xây dựng, hao hụt tài chính, nên thường họ vẫn sử dụng bản thiết kế nội thất nhưng tìm phần nội thất với chất lượng thấp hơn không đúng quy cách chất liệu để thay thế tạm bợ. Đây là vấn đề thường gặp, song hệ luỵ mà mọi người không ngờ được là việc sử dụng nội thất thấp cấp sẽ dẫn đến nguy cơ hư hại sớm và lại phải mất thêm chi phí cho việc bảo trì và thay đổi về sau.
Cuối cùng là các thiết bị điện tử sử dụng cho ngôi nhà như tivi, tủ lạnh, bếp từ, máy hút mùi, máy giặt.. các thiết bị này chủ đầu tư có thể mua bên ngoài và chi phí cũng tương đối nhiều có thể tham khảo giá trên các website bán hàng.
Nếu bạn chưa có kinh nghiệm xây dựng, hãy tìm một đơn vị tư vấn xây dựng chuyên nghiệp luôn đứng về phía bạn, quy trình làm việc có rõ ràng, bảo vệ quyền lợi cho bạn, là cầu nối giữa kiến trúc sư và bộ phận thi công công trình.
